Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R1U9TS-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², parter
Literacka, Żoliborz, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Żoliborz
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-zoliborz-literac)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 87 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 532 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 068 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 801 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 37 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Literacka: 177 ofert sprzedaży (mediana 20 340 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 15 143 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 111 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 068 zł/m², czyli ok. 801 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 0 | 772 916 zł | 20 340 | — |
| Literacka | 38 m² | 1 | 768 737 zł | 20 230 | 0 m |
| Literacka | 37 m² | 1 | 747 444 zł | 20 201 | 0 m |
| Literacka | 39 m² | 4 | 816 172 zł | 20 928 | 0 m |
| Literacka | 38 m² | 1 | 773 712 zł | 20 361 | 0 m |
| Literacka | 38 m² | 4 | 786 420 zł | 20 695 | 0 m |
| Literacka | 37 m² | 2 | 751 709 zł | 20 317 | 0 m |
| Literacka | 36 m² | 1 | 741 690 zł | 20 603 | 0 m |
| Literacka | 39 m² | 1 | 780 677 zł | 20 017 | 0 m |
| Literacka | 38 m² | 1 | 775 901 zł | 20 418 | 0 m |
| Literacka | 39 m² | 3 | 792 918 zł | 20 331 | 0 m |
| Literacka | 39 m² | 4 | 800 730 zł | 20 532 | 0 m |
| Literacka | 39 m² | 2 | 795 600 zł | 20 400 | 0 m |
| Literacka | 37 m² | 3 | 763 830 zł | 20 644 | 0 m |
| Literacka | 38 m² | 2 | 781 086 zł | 20 555 | 0 m |
| Literacka | 39 m² | 5 | 826 551 zł | 21 194 | 0 m |
Mediana podobnych — 20 532 zł/m²; to mieszkanie — 20 340 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 772 916 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 772 916 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 292 zł/m² z 26 941 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 37 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.