Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UOFFG0-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m²
Lipska, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 500 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 615 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 593 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 6Ulica LIPSKA: 26 ofert sprzedaży (mediana 16 314 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 14 910 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 187 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 615 zł/m², czyli ok. 593 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | — | 525 000 zł | 13 816 | — |
| Lipska | 38 m² | 2 | 545 000 zł | 14 342 | 0 m |
| Lipska | 43 m² | — | 685 000 zł | 15 930 | 0 m |
| Lipska | 40 m² | 0 | 779 000 zł | 19 475 | 0 m |
| Lipska | 40 m² | 2 | 647 507 zł | 16 188 | 0 m |
| Lipska | 44 m² | 3 | 890 000 zł | 20 227 | 0 m |
| Lipska | 40 m² | 2 | 657 607 zł | 16 440 | 0 m |
| ul. Przewóz | 40,8 m² | 0 | 652 000 zł | 16 000 | 289 m |
| ul. Przewóz | 40,8 m² | 0 | 652 700 zł | 16 017 | 289 m |
| ul. Lipska | 40,1 m² | 0 | 729 000 zł | 18 180 | 303 m |
| Goszczyńskiego | 42,7 m² | 3 | 738 364 zł | 17 300 | 314 m |
| Podgórze | 40,8 m² | 3 | 673 600 zł | 16 510 | 380 m |
| Saska | 42 m² | 1 | 665 000 zł | 15 833 | 410 m |
| Saska | 33 m² | — | 555 000 zł | 16 818 | 410 m |
| ul. Szczecińska | 40,3 m² | 2 | 647 500 zł | 16 071 | 427 m |
| ul. Szczecińska | 40,2 m² | 2 | 711 853 zł | 17 699 | 427 m |
Mediana podobnych — 16 510 zł/m²; to mieszkanie — 13 816 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 525 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 173 zł/m² z 23 607 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.