Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LO1VXK-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 15/15
Katowicka, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 15 z 15
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-katowicka-38m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-katowicka/ob/495)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 497 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8513 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 323 000 zł — oferta jest o 72% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Katowicka: 38 ofert sprzedaży (mediana 12 378 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 8294 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 444 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8513 zł/m², czyli ok. 323 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 15 | 555 323 zł | 14 614 | — |
| Katowicka | 41 m² | 2 | 444 829 zł | 10 850 | 3 m |
| Katowicka | 41 m² | 10 | 540 410 zł | 13 181 | 5 m |
| ul. Katowicka 61 | 39 m² | 2 | 460 200 zł | 11 800 | 6 m |
| Katowicka | 38 m² | 15 | 555 322 zł | 14 614 | 10 m |
| Katowicka | 41 m² | 4 | 479 544 zł | 11 696 | 85 m |
| Juliana Ordona | 34 m² | 11 | 308 700 zł | 9079 | 100 m |
| Ordona | 34,3 m² | — | 308 700 zł | 9000 | 100 m |
| Aleja Wojciecha Korfantego | 43 m² | 8 | 474 900 zł | 11 044 | 116 m |
| Katowicka | 39 m² | — | 627 417 zł | 16 088 | 155 m |
| Katowicka | 41,3 m² | — | 450 388 zł | 10 900 | 155 m |
| Katowicka | 39 m² | — | 555 322 zł | 14 250 | 155 m |
| Katowicka | 35,8 m² | — | 300 000 zł | 8392 | 155 m |
| Katowicka | 39 m² | — | 555 323 zł | 14 250 | 155 m |
| Koszutka | 38 m² | 1 | 408 140 zł | 10 741 | 316 m |
| ul. Klonowa | 34 m² | — | 369 000 zł | 10 853 | 321 m |
Mediana podobnych — 14 771 zł/m²; to mieszkanie — 14 614 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Morizon | dodane | 555 323 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 555 323 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 800 zł/m² z 5773 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.