Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MCTYGL-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 2
ul. Chłopska, Przymorze Wielkie, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Przymorze Wielkie
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-chlopska-38m) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/270541)
/media/esti/immobiliawakulinska/117207236-96517154.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 140 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 802 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 152 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 500 000 zł — oferta jest o 36% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (24 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 51 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Chłopska: 29 ofert sprzedaży (mediana 17 756 zł/m²), 52 transakcje w rejestrze (mediana 13 130 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 37 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 152 zł/m², czyli ok. 500 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 2 | 680 000 zł | 17 895 | — |
| ul. Chłopska | 45 m² | 4 | 799 000 zł | 17 756 | 69 m |
| ul. Piastowska | 45 m² | 3 | 639 000 zł | 14 200 | 105 m |
| Piastowska | 38 m² | 2 | 500 000 zł | 13 158 | 135 m |
| Piastowska | 43 m² | 4 | 564 000 zł | 13 116 | 144 m |
| Piastowska | 38 m² | 7 | 499 000 zł | 13 132 | 197 m |
| Piastowska | 38 m² | 2 | 499 900 zł | 13 155 | 197 m |
| Piastowska | 38 m² | — | 539 000 zł | 14 184 | 197 m |
| Piastowska | 38 m² | 6 | 469 000 zł | 12 342 | 197 m |
| Piastowska | 45 m² | — | 619 000 zł | 13 756 | 197 m |
| Piastowska | 41,2 m² | — | 499 000 zł | 12 112 | 197 m |
| Piastowska | 45 m² | — | 545 000 zł | 12 111 | 197 m |
| Piastowska | 38 m² | 2 | 559 000 zł | 14 711 | 197 m |
| Piastowska | 38 m² | — | 480 000 zł | 12 632 | 197 m |
| ul. Jagiellońska | 38 m² | — | 699 000 zł | 18 395 | 338 m |
| Jagiellońska | 38 m² | — | 595 000 zł | 15 658 | 351 m |
Mediana podobnych — 15 595 zł/m²; to mieszkanie — 17 895 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 680 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 432 zł/m² z 10 390 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 51 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.