Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RLNPH3-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m²
ul. Bytkowska, Józefowiec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Dzielnica
- Józefowiec
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-katowice-jozefowiec-ul-bytkowska-2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 141 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 490 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 437 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Adresowo), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Bytkowska: 45 ofert sprzedaży (mediana 11 200 zł/m²), 35 transakcji w rejestrze (mediana 11 377 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 136 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 490 zł/m², czyli ok. 437 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | — | 399 999 zł | 10 526 | — |
| Bytkowska | 40 m² | — | 477 000 zł | 11 925 | 62 m |
| Bytkowska | 41,1 m² | — | 539 995 zł | 13 129 | 62 m |
| Bytkowska | 37,8 m² | — | 423 000 zł | 11 196 | 62 m |
| ul. Bytkowska | 37,7 m² | 5 | 420 000 zł | 11 141 | 101 m |
| ul. Bytkowska | 45,3 m² | 1 | 475 900 zł | 10 503 | 116 m |
| Bytkowska | 41 m² | 0 | 499 000 zł | 12 171 | 279 m |
| ul. Ignacego Daszyńskiego | 39 m² | — | 530 000 zł | 13 590 | 328 m |
| Ignacego Daszyńskiego | 33 m² | — | 379 000 zł | 11 485 | 487 m |
| Wełnowiec-Józefowiec | 43 m² | 2 | 432 000 zł | 10 047 | 952 m |
| Modelarska | 44 m² | 0 | 389 677 zł | 8856 | 1 km |
| Wełnowiec-Józefowiec | 39 m² | 0 | 449 000 zł | 11 513 | 1,1 km |
| Wełnowiec-Józefowiec | 43 m² | 0 | 437 000 zł | 10 163 | 1,1 km |
| ul. prof. Jana Mikusińskiego 25 | 44 m² | 4 | 518 846 zł | 11 800 | 1,1 km |
| Tomasza Kotlarza | 41 m² | 3 | 319 000 zł | 7781 | 1,2 km |
| prof. Jana Mikusińskiego | 42,2 m² | 3 | 435 030 zł | 10 299 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 11 141 zł/m²; to mieszkanie — 10 526 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 400 822 zł |
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 399 999 zł |
| 10.11.2026 | Adresowo | dodane | 400 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 794 zł/m² z 5785 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.