Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RDAADP-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 2
Szwederowo, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szwederowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-p) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-przy)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 379 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 16.10.2026 (23 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 48 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 2 | 427 794 zł | 11 258 | — |
| Szwederowo | 41 m² | 1 | 439 740 zł | 10 725 | 0 m |
| Szwederowo | 41 m² | 2 | 430 560 zł | 10 502 | 0 m |
| Szwederowo | 43 m² | 0 | 465 343 zł | 10 822 | 0 m |
| Szwederowo | 35 m² | 2 | 395 670 zł | 11 305 | 0 m |
| Szwederowo | 40 m² | 0 | 457 632 zł | 11 441 | 0 m |
| Szwederowo | 37 m² | 1 | 409 860 zł | 11 077 | 0 m |
| Szwederowo | 32 m² | 2 | 376 420 zł | 11 763 | 0 m |
| Szwederowo | 40 m² | 2 | 448 140 zł | 11 204 | 0 m |
| Szwederowo | 37 m² | 1 | 416 570 zł | 11 259 | 0 m |
| Szwederowo | 42 m² | 0 | 464 530 zł | 11 060 | 0 m |
| Szwederowo | 37 m² | 2 | 424 144 zł | 11 463 | 0 m |
| Szwederowo | 37 m² | 0 | 402 270 zł | 10 872 | 0 m |
| Szwederowo | 41 m² | 2 | 443 928 zł | 10 828 | 0 m |
| Szwederowo | 38 m² | 1 | 423 792 zł | 11 152 | 0 m |
| Szwederowo | 38 m² | 0 | 435 502 zł | 11 461 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 976 zł/m²; to mieszkanie — 11 258 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 427 794 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 427 794 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 623 zł/m² z 5661 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 48 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.