Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BHMEIJ-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 2/11
Leśne, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 2 z 11
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Leśne
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bydgoszcz-38m2-dwupoko)
/media/galactica/makler/ofe_111055390-b4c3b653.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 842 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 20.10.2026 (23 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 2 | 450 000 zł | 11 842 | — |
| Grabowa | 37 m² | 2 | 450 000 zł | 12 162 | 361 m |
| ul. Grabowa | 37,5 m² | 2 | 450 000 zł | 11 997 | 361 m |
| Ignacego Paderewskiego | 40,8 m² | 0 | 649 000 zł | 15 907 | 455 m |
| Bielawy | 43,8 m² | 3 | 393 000 zł | 8977 | 651 m |
| Bielawy | 38,8 m² | 2 | 289 000 zł | 7452 | 685 m |
| Bielawy | 32,6 m² | 0 | 230 000 zł | 7053 | 685 m |
| ul. Dwernickiego 8E | 45,1 m² | 4 | 595 900 zł | 13 201 | 702 m |
| ul. Kazimierza Pułaskiego | 31 m² | — | 449 000 zł | 14 484 | 722 m |
| Bartodzieje Małe | 32 m² | 4 | 499 000 zł | 15 594 | 747 m |
| Bielawy | 37,6 m² | 2 | 269 000 zł | 7160 | 750 m |
| Głowackiego | 43,1 m² | — | 319 000 zł | 7401 | 806 m |
| Bielawy | 36 m² | 1 | 570 000 zł | 15 833 | 855 m |
| Poniatowskiego | 37,4 m² | 2 | 349 000 zł | 9332 | 874 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 36 m² | 2 | 513 396 zł | 14 261 | 876 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 35 m² | 2 | 494 042 zł | 14 116 | 876 m |
Mediana podobnych — 13 965 zł/m²; to mieszkanie — 11 842 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 450 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5678 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.