Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R8EEHT-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37,6 m²
Bokserska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37,6 m²
- Rok budowy
- 2026
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 838 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 281 zł/m²) za 37,6 m² wychodzi ok. 725 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Bokserska: 502 ofert sprzedaży (mediana 17 872 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 20 175 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 144 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 281 zł/m², czyli ok. 725 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37,6 m² | — | 827 123 zł | 22 010 | — |
| Bokserska | 37,1 m² | 7 | 816 503 zł | 22 038 | 0 m |
| Bokserska | 41,2 m² | — | 848 622 zł | 20 623 | 0 m |
| Bokserska | 43,8 m² | — | 850 788 zł | 19 442 | 0 m |
| Mokotów | 39 m² | 7 | 844 947 zł | 21 665 | 20 m |
| Mokotów | 37 m² | 4 | 779 901 zł | 21 078 | 57 m |
| ul. Obrzeżna | 42,5 m² | 6 | 848 622 zł | 19 954 | 66 m |
| Bokserska | 36 m² | 7 | 765 000 zł | 21 250 | 71 m |
| Bokserska | 39 m² | 0 | 706 938 zł | 18 127 | 135 m |
| Bokserska | 39 m² | 5 | 738 105 zł | 18 926 | 135 m |
| Bokserska | 39 m² | 4 | 732 834 zł | 18 791 | 135 m |
| Bokserska | 37 m² | 5 | 702 919 zł | 18 998 | 135 m |
| Bokserska | 43 m² | 6 | 772 835 zł | 17 973 | 135 m |
| Bokserska | 39 m² | 3 | 729 229 zł | 18 698 | 135 m |
| Bokserska | 37,5 m² | — | 827 122 zł | 22 033 | 135 m |
| Bokserska | 39 m² | 3 | 728 862 zł | 18 689 | 135 m |
Mediana podobnych — 18 447 zł/m²; to mieszkanie — 22 010 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Domiporta | dodane | 827 123 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 827 123 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 280 zł/m² z 27 648 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.