Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NULIUT-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 3/3
Dojlidy, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dojlidy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-dojlidy-38m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-dojlidy/ob/4905)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 952 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 252 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 390 000 zł — oferta jest o 38% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (51 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 20 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9893 zł/m² z 4174 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 165 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 252 zł/m², czyli ok. 390 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 3 | 537 000 zł | 14 132 | — |
| Dojlidy | 38,5 m² | 3 | 537 000 zł | 13 952 | 280 m |
| Żubrów | 43 m² | — | 569 000 zł | 13 233 | 369 m |
| Żubrów | 36,3 m² | — | 519 000 zł | 14 305 | 371 m |
| Żubrów | 36 m² | — | 519 000 zł | 14 417 | 371 m |
| Nowowarszawska | 32,3 m² | — | 440 000 zł | 13 635 | 650 m |
| Dojlidy | 32 m² | 1 | 440 000 zł | 13 750 | 683 m |
| ul. Adama Mickiewicza | 42 m² | — | 530 000 zł | 12 619 | 774 m |
| Mickiewicza | 36 m² | 0 | 435 000 zł | 12 083 | 992 m |
| Nowowarszawska | 38 m² | 2 | 529 000 zł | 13 921 | 1 km |
| Sowlańska | 36 m² | — | 429 999 zł | 11 944 | 1,3 km |
| Pozioma | 44,2 m² | — | 470 000 zł | 10 643 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 13 635 zł/m²; to mieszkanie — 14 132 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 537 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 537 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9893 zł/m² (4174 transakcje); połowa transakcji między 8589 zł/m² a 11 085 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9736 zł/m², pierwotny 10 076 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9979 zł/m² z 2177 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 20 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 005 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.