Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ITVGL0-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37,8 m², parter
Anilinowa, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37,8 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/warszawa/anilinowa-vita/anv-b-b-1b_)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 200 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 205 zł/m²) za 37,8 m² wychodzi ok. 423 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 6Ulica Anilinowa: 107 ofert sprzedaży (mediana 13 200 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 23 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 205 zł/m², czyli ok. 423 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37,8 m² | 0 | 536 044 zł | 14 200 | — |
| Anilinowa | 41,7 m² | 4 | 588 086 zł | 14 099 | 0 m |
| Anilinowa | 38,6 m² | 3 | 556 114 zł | 14 400 | 0 m |
| Anilinowa | 41 m² | 1 | 558 118 zł | 13 599 | 0 m |
| Anilinowa | 38,6 m² | 2 | 548 398 zł | 14 200 | 0 m |
| Anilinowa | 45,3 m² | 1 | 606 732 zł | 13 400 | 0 m |
| Anilinowa | 45,3 m² | 4 | 633 873 zł | 13 999 | 0 m |
| Anilinowa | 39,1 m² | 4 | 570 108 zł | 14 599 | 0 m |
| Anilinowa | 40,9 m² | 0 | 564 938 zł | 13 799 | 0 m |
| Anilinowa | 42,2 m² | 0 | 586 841 zł | 13 900 | 0 m |
| Anilinowa | 41,7 m² | 1 | 567 229 zł | 13 599 | 0 m |
| Anilinowa | 41,8 m² | 2 | 576 943 zł | 13 799 | 0 m |
| Anilinowa | 41,8 m² | 0 | 577 081 zł | 13 799 | 0 m |
| Anilinowa | 41 m² | 4 | 578 639 zł | 14 099 | 0 m |
| Anilinowa | 39,1 m² | 2 | 554 504 zł | 14 200 | 0 m |
| Anilinowa | 38,7 m² | 0 | 549 392 zł | 14 200 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 999 zł/m²; to mieszkanie — 14 200 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 29.10.2026 | develia | dodane | 536 044 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 206 zł/m² z 27 488 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.