Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EG71RP-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38,1 m², piętro 3
Aleja Architektów, Nowe Żerniki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38,1 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Nowe Żerniki
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/wroclaw/wuwa-vita/wuw-d2-03-32/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 599 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 565 zł/m²) za 38,1 m² wychodzi ok. 479 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Architektów: 322 ofert sprzedaży (mediana 13 330 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 13 721 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 565 zł/m², czyli ok. 479 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38,1 m² | 3 | 522 236 zł | 13 700 | — |
| Aleja Architektów | 39,9 m² | 2 | 538 245 zł | 13 500 | 0 m |
| Aleja Architektów | 34,9 m² | 1 | 478 671 zł | 13 700 | 0 m |
| Aleja Architektów | 40,7 m² | 1 | 544 826 zł | 13 400 | 0 m |
| Aleja Architektów | 38,1 m² | 1 | 507 228 zł | 13 299 | 0 m |
| Aleja Architektów | 41,3 m² | 3 | 565 802 zł | 13 700 | 0 m |
| Aleja Architektów | 36,9 m² | 1 | 498 690 zł | 13 500 | 0 m |
| Aleja Architektów | 40,7 m² | 1 | 540 742 zł | 13 299 | 0 m |
| Aleja Architektów | 40,5 m² | 2 | 546 615 zł | 13 500 | 0 m |
| Aleja Architektów | 37,5 m² | 3 | 517 882 zł | 13 799 | 0 m |
| Aleja Architektów | 40,7 m² | 0 | 532 618 zł | 13 099 | 0 m |
| Aleja Architektów | 38,7 m² | 2 | 510 699 zł | 13 200 | 0 m |
| Aleja Architektów | 38,8 m² | 2 | 524 205 zł | 13 500 | 0 m |
| Aleja Architektów | 41,3 m² | 1 | 549 254 zł | 13 299 | 0 m |
| Aleja Architektów | 37,5 m² | 2 | 510 112 zł | 13 599 | 0 m |
| Aleja Architektów | 39,3 m² | 0 | 514 148 zł | 13 099 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 500 zł/m²; to mieszkanie — 13 700 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 522 236 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 973 zł/m² z 16 826 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 12 093 zł/m²; II kw. 2025 — 12 614 zł/m²; III kw. 2025 — 12 621 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 526 zł/m²; I kw. 2026 — 12 642 zł/m²; II kw. 2026 — 13 049 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.