Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VXZR7M-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m²
Widzew, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-widzew-2-pokojowe-37-m2-z7l6y0)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 543 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7955 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 294 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 91 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Widzew: 3 ofert sprzedaży (mediana 8380 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 19 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7955 zł/m², czyli ok. 294 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | — | 310 669 zł | 8397 | — |
| Beli Bartoka | 44 m² | 3 | 325 000 zł | 7386 | 121 m |
| Widzewska | 42,7 m² | — | 539 000 zł | 12 620 | 267 m |
| Widzewska | 44 m² | 4 | 559 000 zł | 12 705 | 267 m |
| Widzewska | 40 m² | 2 | 366 629 zł | 9166 | 267 m |
| Widzewska | 40,8 m² | — | 366 629 zł | 8986 | 267 m |
| Widzewska | 42 m² | 2 | 539 000 zł | 12 833 | 267 m |
| Widzewska | 43,2 m² | — | 449 000 zł | 10 396 | 267 m |
| Widzewska | 38,5 m² | — | 353 924 zł | 9200 | 267 m |
| Widzewska | 42 m² | — | 510 000 zł | 12 143 | 267 m |
| Widzewska | 42 m² | 3 | 534 000 zł | 12 714 | 267 m |
| Widzewska | 44 m² | 3 | 439 000 zł | 9977 | 401 m |
| Widzew | 40,9 m² | 0 | 433 323 zł | 10 597 | 404 m |
| Sobolowa | 39 m² | 1 | 478 920 zł | 12 280 | 672 m |
| Widzew | 40,8 m² | 2 | 357 000 zł | 8750 | 756 m |
| Widzew | 38,2 m² | 2 | 345 439 zł | 9050 | 756 m |
Mediana podobnych — 10 543 zł/m²; to mieszkanie — 8397 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | Adresowo | dodane | 310 669 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 024 zł/m² z 7777 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 91 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.