Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O3RNMT-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 2/4
Tyska, Piotrowice-Ochojec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piotrowice-Ochojec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-piotrowice-oc) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-piotrowice-ochoj) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2703)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 200 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7269 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 269 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (33 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −1% (było 349 000 zł), 4.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7269 zł/m², czyli ok. 269 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 2 | 345 000 zł | 9324 | — |
| Generała Zygmunta Waltera Jankego | 40 m² | 2 | 466 785 zł | 11 670 | 110 m |
| Targowa | 33 m² | 4 | 185 000 zł | 5606 | 324 m |
| Generała Zygmunta Waltera Jankego | 41 m² | 3 | 431 000 zł | 10 512 | 356 m |
| Jankego | 43,8 m² | — | 433 125 zł | 9900 | 356 m |
| ul. Zbożowa | 33 m² | — | 369 000 zł | 11 182 | 394 m |
| Gdańska | 42,7 m² | — | 309 900 zł | 7256 | 1,1 km |
| Gdańska | 42 m² | 3 | 348 999 zł | 8310 | 1,1 km |
| Gdańska | 42,7 m² | 1 | 365 000 zł | 8546 | 1,1 km |
| Piotrowice-Ochojec | 44 m² | 1 | 512 555 zł | 11 649 | 1,2 km |
| Bażantów | 42 m² | — | 599 000 zł | 14 262 | 1,2 km |
| Bażantów | 41 m² | 2 | 450 000 zł | 10 976 | 1,2 km |
| Piotrowice-Ochojec | 39 m² | 4 | 469 000 zł | 12 026 | 1,3 km |
| ul. Bażantów | 35 m² | — | 480 000 zł | 13 714 | 1,4 km |
| Zielonogórska | 34 m² | 4 | 269 000 zł | 7912 | 1,4 km |
| Rzepakowa | 42 m² | 6 | 534 000 zł | 12 714 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 12 200 zł/m²; to mieszkanie — 9324 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 349 000 zł |
| 4.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 345 000 zł |
| 4.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 345 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 345 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5755 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.