Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IXDVFN-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 1/10
Aleja Solidarności, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 1 z 10
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-aleja-solidarno) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-aleja-solidarnosci) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 79 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 354 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 682 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 395 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.04.2025 (580 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Solidarności: 179 ofert sprzedaży (mediana 11 100 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 10 957 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 308 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 682 zł/m², czyli ok. 395 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 1 | 389 760 zł | 10 534 | — |
| Solidarności | 38,2 m² | — | 424 020 zł | 11 100 | 0 m |
| Solidarności | 35,8 m² | — | 383 060 zł | 10 700 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 40 m² | 9 | 488 598 zł | 12 215 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 35 m² | 9 | 436 158 zł | 12 462 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 38 m² | 10 | 464 332 zł | 12 219 | 0 m |
| Solidarności | 38,2 m² | — | 408 740 zł | 10 700 | 0 m |
| Solidarności | 40,4 m² | — | 423 990 zł | 10 500 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 37 m² | 3 | 397 184 zł | 10 735 | 0 m |
| Solidarności | 37,5 m² | — | 434 768 zł | 11 600 | 0 m |
| Solidarności | 35,8 m² | — | 422 440 zł | 11 800 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 38 m² | 8 | 449 108 zł | 11 819 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 37 m² | 10 | 452 864 zł | 12 240 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 37 m² | 6 | 412 032 zł | 11 136 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 38 m² | 10 | 466 040 zł | 12 264 | 0 m |
| Solidarności | 35,8 m² | — | 379 480 zł | 10 600 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 136 zł/m²; to mieszkanie — 10 534 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 389 760 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 389 760 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 389 760 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 389 760 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2109 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.