Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OCZ6EF-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 8/11
Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 8 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-37m2-mzn20)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8848 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7183 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 266 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.08.2026 (92 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Cena spadła o −5% (było 315 000 zł), 1.11.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7183 zł/m², czyli ok. 266 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 8 | 299 000 zł | 8081 | — |
| Rojna | 37 m² | 4 | 319 000 zł | 8622 | 71 m |
| ul. Rojna | 43 m² | — | 301 000 zł | 7000 | 71 m |
| Rojna | 37,8 m² | — | 315 000 zł | 8333 | 71 m |
| Bałuty | 37,3 m² | 2 | 353 500 zł | 9477 | 117 m |
| ul. Kaczeńcowa | 36,8 m² | 1 | 352 600 zł | 9589 | 216 m |
| al. Pasjonistów | 38 m² | 3 | 375 000 zł | 9868 | 255 m |
| ul. Tomasza Judyma | 37,2 m² | 3 | 300 000 zł | 8075 | 280 m |
| al. Pasjonistów | 37 m² | — | 389 000 zł | 10 514 | 307 m |
| ul. Lniana | 37 m² | — | 315 000 zł | 8514 | 350 m |
| Lniana | 38,5 m² | — | 358 000 zł | 9299 | 355 m |
| Lniana | 36,9 m² | — | 349 000 zł | 9471 | 355 m |
| Lniana | 38 m² | 4 | 358 000 zł | 9421 | 355 m |
| Lniana | 38,3 m² | — | 306 000 zł | 7990 | 355 m |
| Lniana | 36 m² | 3 | 289 000 zł | 8028 | 355 m |
| al. Pasjonistów | 37 m² | — | 275 000 zł | 7432 | 364 m |
Mediana podobnych — 8464 zł/m²; to mieszkanie — 8081 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 315 000 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 299 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 049 zł/m² z 7894 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.