Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y_0QEC-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m²
os. Kolorowe, Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-czyzyny-os-kolorowe-2-pokojo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 657 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 291 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 455 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 6Ulica os. KOLOROWE: 15 ofert sprzedaży (mediana 13 095 zł/m²), 53 transakcje w rejestrze (mediana 12 121 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 62 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 291 zł/m², czyli ok. 455 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | — | 495 000 zł | 13 378 | — |
| Osiedle Kolorowe | 37,8 m² | — | 495 000 zł | 13 095 | 0 m |
| ul. Osiedle Kolorowe | 38,7 m² | 4 | 495 000 zł | 12 791 | 220 m |
| ul. bp. Piotra Tomickiego | 40 m² | — | 649 000 zł | 16 225 | 304 m |
| Czyżyny | 36 m² | 1 | 539 756 zł | 14 993 | 312 m |
| Bieńczycka | 40 m² | 0 | 820 000 zł | 20 500 | 413 m |
| Osiedle Handlowe | 33 m² | — | 599 000 zł | 18 152 | 438 m |
| Osiedle Kolorowe | 40 m² | — | 565 000 zł | 14 125 | 441 m |
| Osiedle Teatralne | 42,9 m² | — | 610 000 zł | 14 232 | 691 m |
| Osiedle Teatralne | 43 m² | — | 599 000 zł | 13 930 | 691 m |
| Osiedle Teatralne | 44,4 m² | — | 620 000 zł | 13 980 | 691 m |
| Osiedle Teatralne | 44 m² | — | 599 999 zł | 13 636 | 691 m |
| Zgody | 37 m² | 1 | 647 000 zł | 17 487 | 752 m |
| Bieńczyce | 42 m² | 0 | 619 000 zł | 14 738 | 757 m |
| Czyżyny | 34 m² | 2 | 547 722 zł | 16 110 | 792 m |
| os. Albertyńskie | 40 m² | — | 650 000 zł | 16 250 | 860 m |
Mediana podobnych — 14 703 zł/m²; to mieszkanie — 13 378 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 495 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.