Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0VYSMH-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 2
Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2023
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-n) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie-nova) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-w-z)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 733 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7985 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 295 000 zł — oferta jest o 83% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 101 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7985 zł/m², czyli ok. 295 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 2 | 540 000 zł | 14 595 | — |
| Strzelecka | 39 m² | 3 | 143 600 zł | 3682 | 61 m |
| Strzelecka | 37 m² | — | 379 000 zł | 10 243 | 137 m |
| ul. Mikołowska | 37 m² | — | 340 000 zł | 9189 | 154 m |
| ul. Mikołowska | 37 m² | — | 385 000 zł | 10 405 | 154 m |
| ul. Strzelecka | 38 m² | — | 338 000 zł | 8895 | 164 m |
| Kozielska | 39,3 m² | — | 499 000 zł | 12 697 | 222 m |
| Kozielska | 39 m² | 6 | 499 000 zł | 12 795 | 223 m |
| ul. Kozielska | 34,1 m² | 2 | 435 000 zł | 12 749 | 241 m |
| ks. bp. Stanisława Adamskiego | 44,1 m² | 3 | 335 000 zł | 7598 | 398 m |
| Śródmieście | 35 m² | 4 | 399 999 zł | 11 429 | 454 m |
| Rymera | 38,1 m² | 0 | 435 000 zł | 11 417 | 518 m |
| Curie-Skłodowskiej | 42,5 m² | — | 450 000 zł | 10 588 | 569 m |
| Krzywa | 40 m² | 3 | 399 999 zł | 10 000 | 601 m |
| Henryka Jordana | 43 m² | 4 | 315 000 zł | 7326 | 622 m |
| Tadeusza Kościuszki | 36 m² | 4 | 215 350 zł | 5982 | 636 m |
Mediana podobnych — 11 931 zł/m²; to mieszkanie — 14 595 zł/m² (+22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | Morizon | dodane | 540 000 zł |
| 28.10.2026 | Gratka | dodane | 540 000 zł |
| 29.10.2026 | Domiporta | dodane | 540 000 zł |
| 31.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 540 000 zł |
| 4.11.2026 | Domiporta | zdjęte | 540 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 800 zł/m² z 5731 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.