Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RLNPH3-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37,5 m²
Bytkowska, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 141 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 490 zł/m²) za 37,5 m² wychodzi ok. 430 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 91 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1930 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Bytkowska: 42 ofert sprzedaży (mediana 11 200 zł/m²), 35 transakcji w rejestrze (mediana 11 377 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 138 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 490 zł/m², czyli ok. 430 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37,5 m² | — | 400 822 zł | 10 700 | — |
| Bytkowska | 37,8 m² | — | 423 000 zł | 11 196 | 0 m |
| Bytkowska | 41,1 m² | — | 539 995 zł | 13 129 | 0 m |
| Bytkowska | 40 m² | — | 477 000 zł | 11 925 | 0 m |
| ul. Bytkowska | 37,7 m² | 6 | 480 000 zł | 12 732 | 56 m |
| ul. Bytkowska | 37,7 m² | 5 | 420 000 zł | 11 141 | 96 m |
| Bytkowska | 41 m² | 0 | 499 000 zł | 12 171 | 220 m |
| Ignacego Daszyńskiego | 33 m² | — | 379 000 zł | 11 485 | 533 m |
| Wełnowiec-Józefowiec | 43 m² | 2 | 432 000 zł | 10 047 | 1 km |
| ul. Modelarska | 39,6 m² | 0 | 417 000 zł | 10 520 | 1,1 km |
| Wełnowiec-Józefowiec | 43 m² | 0 | 437 000 zł | 10 163 | 1,1 km |
| Józefowska | 36,9 m² | 3 | 419 000 zł | 11 367 | 1,1 km |
| Modelarska | 34 m² | 0 | 159 000 zł | 4677 | 1,2 km |
| prof. Jana Mikusińskiego | 42,2 m² | 3 | 435 030 zł | 10 299 | 1,2 km |
| prof. Jana Mikusińskiego | 42,4 m² | 3 | 473 000 zł | 11 148 | 1,2 km |
| ul. Tomasza Kotlarza | 34 m² | — | 336 000 zł | 9882 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 11 141 zł/m²; to mieszkanie — 10 700 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 400 822 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 770 zł/m² z 5778 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 91 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.