Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OW9ALM-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², parter
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow/ob/49500) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-36m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 351 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 570 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 705 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (39 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 570 zł/m², czyli ok. 705 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 0 | 823 950 zł | 22 888 | — |
| Ludwiga van Beethovena | 36,6 m² | — | 823 950 zł | 22 500 | 12 m |
| Ludwiga van Beethovena | 36,6 m² | 0 | 823 949 zł | 22 500 | 12 m |
| Ludwiga van Beethovena | 36 m² | 2 | 850 512 zł | 23 625 | 45 m |
| ul. Dziekońskiego 4 | 35,4 m² | 0 | 810 660 zł | 22 900 | 130 m |
| Mokotów | 35 m² | 0 | 810 660 zł | 23 162 | 136 m |
| Mokotów | 35 m² | 0 | 814 200 zł | 23 263 | 136 m |
| Kostrzyńska | 42,1 m² | — | 726 570 zł | 17 250 | 167 m |
| Bobrowiecka | 39 m² | 1 | 800 548 zł | 20 527 | 288 m |
| Bobrowiecka | 39 m² | 3 | 825 456 zł | 21 166 | 288 m |
| Bobrowiecka | 35 m² | 3 | 747 300 zł | 21 351 | 288 m |
| Bobrowiecka | 43 m² | 2 | 901 762 zł | 20 971 | 288 m |
| Bobrowiecka | 43 m² | 4 | 923 387 zł | 21 474 | 288 m |
| Bobrowiecka | 39 m² | 2 | 810 458 zł | 20 781 | 288 m |
| Bobrowiecka | 36 m² | 3 | 751 256 zł | 20 868 | 288 m |
| Bobrowiecka | 39 m² | 2 | 815 486 zł | 20 910 | 288 m |
Mediana podobnych — 21 223 zł/m²; to mieszkanie — 22 888 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 823 950 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 823 950 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 823 950 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 222 zł/m² z 27 377 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.