Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CHVBFM-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 1/5
Mogilska, Grzegórzki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grzegórzki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-mogilsk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-mogi)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 735 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 972 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 683 000 zł — oferta jest o 38% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica MOGILSKA: 419 ofert sprzedaży (mediana 21 317 zł/m²), 71 transakcji w rejestrze (mediana 20 319 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 284 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 972 zł/m², czyli ok. 683 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 1 | 945 000 zł | 26 250 | — |
| Mogilska | 36 m² | 2 | 798 920 zł | 22 192 | 0 m |
| Mogilska | 36 m² | 2 | 960 000 zł | 26 667 | 0 m |
| Mogilska 126 | 41 m² | — | 905 300 zł | 22 059 | 0 m |
| Mogilska | 33 m² | — | 871 200 zł | 26 400 | 0 m |
| Mogilska | 42 m² | 10 | 1 216 095 zł | 28 955 | 0 m |
| Mogilska | 34,8 m² | — | 875 000 zł | 25 173 | 0 m |
| Mogilska | 40 m² | 3 | 880 000 zł | 22 000 | 0 m |
| Mogilska | 30 m² | 3 | 815 000 zł | 27 167 | 0 m |
| Mogilska | 34 m² | 10 | 890 000 zł | 26 177 | 0 m |
| Mogilska | 33 m² | 1 | 799 000 zł | 24 212 | 0 m |
| Mogilska | 34 m² | 4 | 825 000 zł | 24 265 | 0 m |
| Mogilska 126 | 43,2 m² | — | 811 900 zł | 18 798 | 0 m |
| Mogilska | 31 m² | — | 759 500 zł | 24 500 | 0 m |
| Mogilska | 40,9 m² | — | 860 000 zł | 21 048 | 0 m |
| Mogilska | 37 m² | 1 | 925 000 zł | 25 000 | 0 m |
Mediana podobnych — 24 265 zł/m²; to mieszkanie — 26 250 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 29.10.2026 | Gratka | dodane | 945 000 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | dodane | 945 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 23 499 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.