Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NK3PXF-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 1/5
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-bp-piotra-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-bp-piot)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 567 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 333 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 444 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.07.2026 (132 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 333 zł/m², czyli ok. 444 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 1 | 539 756 zł | 14 993 | — |
| ul. Osiedle Kolorowe | 38,7 m² | 4 | 495 000 zł | 12 791 | 214 m |
| Czyżyny | 37 m² | 4 | 495 000 zł | 13 378 | 220 m |
| Osiedle Kolorowe | 37,8 m² | — | 495 000 zł | 13 095 | 312 m |
| Osiedle Handlowe | 33 m² | — | 599 000 zł | 18 152 | 352 m |
| os. Albertyńskie | 40 m² | — | 650 000 zł | 16 250 | 600 m |
| os. Kolorowe | 32 m² | — | 629 000 zł | 19 656 | 600 m |
| Zgody | 37 m² | 1 | 647 000 zł | 17 487 | 641 m |
| Czyżyny | 34 m² | 2 | 547 722 zł | 16 110 | 674 m |
| Bieńczycka | 40 m² | 0 | 820 000 zł | 20 500 | 700 m |
| os. Centrum E | 30,7 m² | — | 510 000 zł | 16 618 | 713 m |
| Osiedle Kolorowe | 40 m² | — | 565 000 zł | 14 125 | 726 m |
| Teatralne | 42,9 m² | — | 610 000 zł | 14 232 | 773 m |
| Osiedle Teatralne | 42,9 m² | — | 602 000 zł | 14 046 | 773 m |
| Osiedle Teatralne | 43 m² | — | 599 000 zł | 13 930 | 773 m |
| Osiedle Centrum B | 30,2 m² | 4 | 498 000 zł | 16 485 | 781 m |
Mediana podobnych — 14 800 zł/m²; to mieszkanie — 14 993 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 539 756 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 539 756 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.