Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MBVVQ4-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 7/10
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 7 z 10
- Rok budowy
- 1971
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4920) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-35m2) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 234 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 603 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 441 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 400 000 zł — oferta jest o 50% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (33 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2730 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 441 zł/m², czyli ok. 400 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 7 | 599 000 zł | 17 114 | — |
| Jelenia | 41,5 m² | 3 | 490 000 zł | 11 807 | 44 m |
| ul. Jelenia 40 | 41 m² | — | 648 000 zł | 15 805 | 44 m |
| Niedźwiedzia | 40,6 m² | — | 599 000 zł | 14 754 | 250 m |
| okolice ul.Popowickiej | 35 m² | 7 | 499 000 zł | 14 257 | 259 m |
| Fabryczna | 41,5 m² | 8 | 620 000 zł | 14 940 | 320 m |
| ul. Przedmiejska | 41,5 m² | 6 | 729 000 zł | 17 554 | 444 m |
| Legnicka | 33,6 m² | — | 540 000 zł | 16 057 | 467 m |
| okolice ul. legnickiej | 33,8 m² | 0 | 540 000 zł | 15 967 | 487 m |
| Legnicka | 41,3 m² | — | 702 747 zł | 16 999 | 566 m |
| Legnicka | 39,2 m² | — | 570 000 zł | 14 541 | 566 m |
| Legnicka | 37 m² | — | 527 000 zł | 14 243 | 566 m |
| Legnicka | 33,6 m² | — | 500 000 zł | 14 868 | 566 m |
| Legnicka | 37 m² | — | 469 000 zł | 12 676 | 566 m |
| Legnicka | 37 m² | — | 442 000 zł | 11 946 | 566 m |
| Legnicka 52 A | 39 m² | 13 | 690 263 zł | 17 699 | 578 m |
Mediana podobnych — 15 967 zł/m²; to mieszkanie — 17 114 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 959 zł/m² z 16 305 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.