Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WBA3DD-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 2/5
Bemowo, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bemowo
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bemowo/ob/495008) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bemowo-35m2-m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 736 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 362 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 573 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.09.2026 (49 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −6% (było 699 000 zł).
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 106 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 362 zł/m², czyli ok. 573 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 2 | 653 380 zł | 18 668 | — |
| Bemowo | 38 m² | 2 | 749 970 zł | 19 736 | 0 m |
| gen. Meriana C. Coopera | 41 m² | 1 | 840 000 zł | 20 488 | 0 m |
| ul. gen. Tadeusza Pełczyńskiego | 39,8 m² | 0 | 790 000 zł | 19 859 | 322 m |
| ul. płk. Witolda Łokuciewskiego | 31 m² | — | 619 000 zł | 19 968 | 387 m |
| ul. gen. Tadeusza Pełczyńskiego 22J | 40 m² | — | 800 000 zł | 20 000 | 415 m |
| Pełczyńskiego | 40,9 m² | — | 800 000 zł | 19 560 | 415 m |
| Powstańców Śląskich | 40,3 m² | — | 718 052 zł | 17 800 | 611 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 668 924 zł | 17 800 | 611 m |
| Powstańców Śląskich | 38,2 m² | — | 684 138 zł | 17 900 | 611 m |
| Powstańców Śląskich | 38,2 m² | — | 680 316 zł | 17 800 | 611 m |
| Powstańców Śląskich | 39,8 m² | — | 708 262 zł | 17 800 | 611 m |
| Powstańców Śląskich | 39,8 m² | — | 704 283 zł | 17 700 | 611 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 672 861 zł | 17 900 | 611 m |
| Powstańców Śląskich | 35,1 m² | — | 644 920 zł | 18 400 | 611 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 669 102 zł | 17 800 | 611 m |
Mediana podobnych — 18 737 zł/m²; to mieszkanie — 18 668 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 699 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 653 380 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 653 380 zł |
| 4.11.2026 | Adresowo | zdjęte | 699 000 zł |
| 4.11.2026 | Domiporta | zdjęte | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 269 zł/m² z 26 999 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.