Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FQPWIV-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 3/8
Powstańców, Mistrzejowice, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 3 z 8
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mistrzejowice
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-mistrzejowice-pows) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-mistrzejowice-p) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 324 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 388 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 539 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.07.2026 (127 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica POWSTAŃCÓW: 96 ofert sprzedaży (mediana 14 997 zł/m²), 55 transakcji w rejestrze (mediana 13 282 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 632 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 388 zł/m², czyli ok. 539 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 3 | 561 372 zł | 16 039 | — |
| Powstańców | 36 m² | — | 539 880 zł | 14 997 | 0 m |
| Powstańców | 34,6 m² | — | 519 880 zł | 15 025 | 0 m |
| Powstańców | 35 m² | 7 | 573 150 zł | 16 376 | 0 m |
| Powstańców | 37,5 m² | — | 573 694 zł | 15 299 | 0 m |
| Powstańców | 32,2 m² | 2 | 499 000 zł | 15 497 | 0 m |
| Powstańców | 36,6 m² | — | 799 000 zł | 21 831 | 0 m |
| Powstańców | 37 m² | 1 | 573 694 zł | 15 505 | 0 m |
| Powstańców | 36 m² | 6 | 550 326 zł | 15 287 | 0 m |
| Powstańców | 37,5 m² | — | 559 276 zł | 14 906 | 0 m |
| Powstańców | 35,8 m² | — | 538 489 zł | 15 050 | 0 m |
| Powstańców | 36 m² | 2 | 799 000 zł | 22 194 | 0 m |
| Powstańców | 37,5 m² | — | 559 275 zł | 14 906 | 0 m |
| Mistrzejowice | 35,1 m² | 3 | 561 360 zł | 16 016 | 84 m |
| Osiedle Bohaterów Września | 36,3 m² | — | 613 132 zł | 16 900 | 195 m |
| Bohaterów Września | 34,8 m² | — | 533 052 zł | 15 300 | 195 m |
Mediana podobnych — 15 900 zł/m²; to mieszkanie — 16 039 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 561 372 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 561 372 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 561 372 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.