Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FO8AZI-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m², piętro 1/2
Stanisława Mitery, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-stanislaw) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-stanis) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 513 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 903 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 609 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.06.2026 (165 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 739 000 zł na Gratka, najwyżej 745 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica STANISŁAWA MITERY: 12 ofert sprzedaży (mediana 19 482 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 16 770 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 469 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 903 zł/m², czyli ok. 609 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 1 | 739 000 zł | 21 735 | — |
| Mitery | 34,3 m² | — | 669 000 zł | 19 482 | 0 m |
| Mitery | 35,3 m² | — | 689 000 zł | 19 513 | 0 m |
| ul. Stanisława Mitery | 36,1 m² | 1 | 689 000 zł | 19 091 | 1 m |
| ul. Stanisława Mitery | 34,1 m² | 0 | 669 000 zł | 19 642 | 1 m |
| ul. Podskale | 34 m² | — | 768 000 zł | 22 588 | 79 m |
| Podskale | 36 m² | 0 | 589 000 zł | 16 361 | 79 m |
| ul. Kalwaryjska | 34 m² | 1 | 579 000 zł | 17 029 | 120 m |
| rondo Antoniego Matecznego | 39,4 m² | — | 699 350 zł | 17 750 | 140 m |
| ul. Stanisława Mitery | 36,5 m² | 4 | 547 100 zł | 14 997 | 145 m |
| ul. Ignacego Krasickiego | 37 m² | 1 | 649 000 zł | 17 541 | 166 m |
| ul. Ignacego Krasickiego | 36,5 m² | 1 | 649 000 zł | 17 781 | 166 m |
| Śliska | 37,1 m² | — | 630 000 zł | 16 963 | 198 m |
| ul. Krasickiego | 38 m² | 0 | 825 000 zł | 21 711 | 204 m |
| Marii Konopnickiej | 40,4 m² | — | 792 428 zł | 19 600 | 319 m |
| Orawska | 37 m² | 4 | 640 000 zł | 17 297 | 352 m |
Mediana podobnych — 19 600 zł/m²; to mieszkanie — 21 735 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 739 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 739 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 745 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.