Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MC9MEZ-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 2/10
Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 2 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-35m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie/ob/49370)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 391 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8058 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 282 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 10,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8058 zł/m², czyli ok. 282 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 2 | 269 000 zł | 7686 | — |
| Śródmieście | 35 m² | 6 | 368 089 zł | 10 517 | 0 m |
| Śródmieście | 41 m² | 5 | 506 999 zł | 12 366 | 0 m |
| Grzegorza Piramowicza | 40 m² | 3 | 467 000 zł | 11 675 | 341 m |
| ul. Wschodnia | 37,1 m² | 0 | 295 000 zł | 7962 | 348 m |
| Hasa | 34,9 m² | — | 485 000 zł | 13 889 | 421 m |
| Rodziny Poznańskich | 38,3 m² | — | 396 040 zł | 10 335 | 466 m |
| Rodziny Poznańskich | 32 m² | — | 346 020 zł | 10 800 | 466 m |
| ul. Piotrkowska | 40,2 m² | 3 | 313 313 zł | 7802 | 492 m |
| Juliana Tuwima | 34 m² | 3 | 499 000 zł | 14 677 | 498 m |
| ul. Wschodnia | 33 m² | 1 | 558 850 zł | 16 940 | 598 m |
| Wschodnia | 33 m² | 1 | 350 000 zł | 10 606 | 626 m |
| Jana Kilińskiego | 40,8 m² | 1 | 565 000 zł | 13 835 | 649 m |
| 6 Sierpnia | 34 m² | 6 | 364 000 zł | 10 706 | 669 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 34,9 m² | 0 | 388 229 zł | 11 140 | 670 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 38,3 m² | 0 | 406 192 zł | 10 600 | 670 m |
Mediana podobnych — 10 780 zł/m²; to mieszkanie — 7686 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 269 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 269 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 034 zł/m² z 7961 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.