Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LLWTHR-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 1/6
Bartodzieje-Skrzetusko-Bielawki, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 1 z 6
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bartodzieje-Skrzetusko-Bielawki
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-bartodzieje-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-bartodzieje-skr)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 66 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 112 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 23.09.2026 (53 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 54 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 1 | 393 344 zł | 11 238 | — |
| Bartodzieje-Skrzetusko-Bielawki | 31 m² | 1 | 378 322 zł | 12 204 | 0 m |
| Kapuściska | 31 m² | 4 | 498 900 zł | 16 073 | 4 m |
| Kapuściska | 31,4 m² | 4 | 388 864 zł | 12 400 | 4 m |
| Kapuściska | 39,1 m² | 4 | 473 352 zł | 12 100 | 4 m |
| Kapuściska | 31,3 m² | 5 | 391 500 zł | 12 500 | 4 m |
| Kapuściska | 31 m² | 1 | 387 625 zł | 12 500 | 4 m |
| Kapuściska | 31,3 m² | 6 | 475 000 zł | 15 200 | 4 m |
| Kapuściska | 31 m² | 2 | 372 600 zł | 12 004 | 4 m |
| Kapuściska | 38,7 m² | 2 | 464 160 zł | 12 000 | 4 m |
| Kapuściska | 35,1 m² | 1 | 403 880 zł | 11 500 | 4 m |
| Filmowa | 31 m² | 4 | 388 368 zł | 12 528 | 22 m |
| Filmowa | 31 m² | 5 | 391 500 zł | 12 629 | 22 m |
| Filmowa | 31 m² | 1 | 387 750 zł | 12 500 | 22 m |
| Filmowa | 31,1 m² | 3 | 378 810 zł | 12 200 | 22 m |
| Filmowa | 38 m² | 2 | 464 160 zł | 12 215 | 22 m |
Mediana podobnych — 12 200 zł/m²; to mieszkanie — 11 238 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 393 344 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 393 344 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 596 zł/m² z 5724 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.