Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-E2FIBU-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35,3 m²
29 listopada - okolice, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35,3 m²
- Rok budowy
- 2023
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 108 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 462 zł/m²) za 35,3 m² wychodzi ok. 546 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.06.2026 (150 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica 29 listopada - okolice: 11 ofert sprzedaży (mediana 17 121 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 1090 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 462 zł/m², czyli ok. 546 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35,3 m² | — | 632 407 zł | 17 900 | — |
| 29 listopada - okolice | 35 m² | — | 668 502 zł | 19 089 | 0 m |
| 29 listopada - okolice | 35,3 m² | — | 631 512 zł | 17 900 | 0 m |
| 29 listopada - okolice | 37,7 m² | — | 646 142 zł | 17 121 | 0 m |
| 29 listopada - okolice | 38,6 m² | — | 658 349 zł | 17 060 | 0 m |
| 29 listopada - okolice | 35,3 m² | — | 630 975 zł | 17 900 | 0 m |
| Fryderyka Schillinga | 38 m² | 5 | 710 340 zł | 18 693 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 38 m² | 2 | 663 518 zł | 17 461 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 38 m² | 4 | 683 733 zł | 17 993 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 37 m² | 1 | 656 021 zł | 17 730 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 34 m² | 4 | 660 177 zł | 19 417 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 37 m² | 0 | 660 974 zł | 17 864 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 37 m² | 3 | 667 231 zł | 18 033 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 34 m² | 3 | 653 378 zł | 19 217 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 34 m² | 1 | 639 585 zł | 18 811 | 107 m |
| Fryderyka Schillinga | 34 m² | 2 | 646 390 zł | 19 012 | 107 m |
Mediana podobnych — 17 621 zł/m²; to mieszkanie — 17 900 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 632 407 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.