Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-__0CW4-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34,1 m²
Nowodworska, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34,1 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 517 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 913 zł/m²) za 34,1 m² wychodzi ok. 406 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Nowodworska: 51 ofert sprzedaży (mediana 13 700 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 11 315 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 130 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 913 zł/m², czyli ok. 406 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34,1 m² | — | 494 450 zł | 14 500 | — |
| Nowodworska | 35,3 m² | — | 599 300 zł | 16 992 | 0 m |
| Nowodworska | 34,9 m² | — | 529 000 zł | 15 175 | 0 m |
| Nowodworska | 39 m² | — | 650 000 zł | 16 667 | 0 m |
| Nowodworska | 38,2 m² | — | 650 000 zł | 17 034 | 0 m |
| Nowodworska | 34,2 m² | — | 502 299 zł | 14 700 | 0 m |
| Nowodworska | 38,3 m² | — | 582 008 zł | 15 200 | 0 m |
| Nowodworska | 34,9 m² | — | 505 325 zł | 14 500 | 0 m |
| ul. Nowodworska | 39,6 m² | 0 | 429 000 zł | 10 847 | 68 m |
| ul. Nowodworska | 34,2 m² | 2 | 495 000 zł | 14 486 | 131 m |
| Budziszyńska | 31 m² | 4 | 385 200 zł | 12 426 | 186 m |
| Fabryczna | 35 m² | 1 | 460 000 zł | 13 143 | 249 m |
| Nowodworska | 35 m² | 5 | 599 300 zł | 17 123 | 312 m |
| ul. Strzegomska | 32,3 m² | 6 | 545 000 zł | 16 873 | 381 m |
| ul. Strzegomska | 31 m² | — | 510 000 zł | 16 452 | 424 m |
| ul. Strzegomska | 33 m² | — | 480 000 zł | 14 546 | 424 m |
Mediana podobnych — 14 857 zł/m²; to mieszkanie — 14 500 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 494 450 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.