Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NLGMM4-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m², piętro 2/5
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-bp-piot) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 567 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 907 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 507 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1202 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 907 zł/m², czyli ok. 507 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 2 | 547 722 zł | 16 110 | — |
| Czyżyny | 36 m² | 1 | 539 756 zł | 14 993 | 0 m |
| Tomickiego | 36,5 m² | — | 539 756 zł | 14 800 | 141 m |
| Tomickiego | 31,9 m² | — | 490 490 zł | 15 400 | 141 m |
| ul. bp. Piotra Tomickiego | 40 m² | — | 649 000 zł | 16 225 | 141 m |
| Tomickiego | 37,7 m² | — | 501 942 zł | 13 300 | 141 m |
| Sołtysowska | 31 m² | 0 | 490 490 zł | 15 822 | 156 m |
| Sołtysowska | 40 m² | 2 | 588 120 zł | 14 703 | 156 m |
| Sołtysowska | 30 m² | 1 | 675 000 zł | 22 500 | 395 m |
| Sołtysowska | 30,8 m² | — | 675 000 zł | 21 944 | 450 m |
| Sołtysowska | 36,5 m² | — | 536 109 zł | 14 700 | 450 m |
| Sołtysowska | 40,6 m² | — | 588 120 zł | 14 500 | 450 m |
| Sołtysowska | 38 m² | 1 | 557 960 zł | 14 683 | 572 m |
| Sołtysowska | 36 m² | 2 | 536 109 zł | 14 892 | 572 m |
| Sołtysowska | 30 m² | 4 | 511 479 zł | 17 049 | 572 m |
| Osiedle Kolorowe | 37,8 m² | — | 495 000 zł | 13 095 | 792 m |
Mediana podobnych — 15 822 zł/m²; to mieszkanie — 16 110 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 547 722 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 547 722 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.