Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_7TJV5-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m², piętro 11/14
Koszutka, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 11 z 14
- Rok budowy
- 1979
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Koszutka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-koszutka/ob/4949)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 228 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 410 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8172 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 278 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,8% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 112 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8172 zł/m², czyli ok. 278 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 11 | 308 700 zł | 9079 | — |
| Juliana Ordona | 34,3 m² | — | 308 700 zł | 9000 | 101 m |
| Katowicka | 38 m² | 15 | 555 322 zł | 14 614 | 157 m |
| ul. Katowicka 61 | 39 m² | 2 | 460 200 zł | 11 800 | 160 m |
| Katowicka | 38 m² | 15 | 555 323 zł | 14 614 | 165 m |
| Katowicka | 39 m² | — | 555 322 zł | 14 250 | 178 m |
| Katowicka | 39 m² | — | 627 417 zł | 16 088 | 178 m |
| Katowicka | 30 m² | — | 480 000 zł | 16 000 | 178 m |
| Katowicka | 35,8 m² | — | 300 000 zł | 8392 | 178 m |
| Katowicka | 39 m² | — | 555 323 zł | 14 250 | 178 m |
| Olimpijska | 37,3 m² | — | 959 000 zł | 25 704 | 276 m |
| Olimpijska | 37 m² | 3 | 545 261 zł | 14 737 | 276 m |
| Olimpijska | 37 m² | 4 | 550 080 zł | 14 867 | 276 m |
| Olimpijska | 37 m² | 2 | 535 947 zł | 14 485 | 276 m |
| Olimpijska | 37 m² | 8 | 563 837 zł | 15 239 | 276 m |
| Olimpijska | 37 m² | 2 | 540 388 zł | 14 605 | 276 m |
Mediana podobnych — 14 614 zł/m²; to mieszkanie — 9079 zł/m² (−38%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 308 700 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 794 zł/m² z 5785 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.