Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EUFIWP-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33,8 m², piętro 8
Działdowska, Leszczynki, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33,8 m²
- Piętro
- 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Leszczynki
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-leszczynki-dzia) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-leszczynki-dzialdo) · develia (develia.pl/pl/mieszkania/gdynia/morska-vita/mvi-2-8-m12/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 999 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9653 zł/m²) za 33,8 m² wychodzi ok. 327 000 zł — oferta jest o 50% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.03.2026 (231 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, develia), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2530 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Działdowska: 318 ofert sprzedaży (mediana 12 799 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9653 zł/m², czyli ok. 327 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33,8 m² | 8 | 490 501 zł | 14 499 | — |
| Działdowska | 40 m² | 2 | 535 446 zł | 13 400 | 0 m |
| Działdowska | 36,9 m² | 7 | 513 451 zł | 13 900 | 0 m |
| Działdowska | 38,2 m² | 6 | 526 438 zł | 13 799 | 0 m |
| Działdowska | 38,2 m² | 2 | 511 193 zł | 13 400 | 0 m |
| Działdowska | 40 m² | 5 | 547 444 zł | 13 700 | 0 m |
| Działdowska | 33,4 m² | 12 | 496 904 zł | 14 900 | 0 m |
| Działdowska | 38,1 m² | 11 | 540 446 zł | 14 200 | 0 m |
| Działdowska | 36,9 m² | 2 | 494 980 zł | 13 400 | 0 m |
| Działdowska | 39,5 m² | 1 | 520 731 zł | 13 200 | 0 m |
| Działdowska | 40,4 m² | 8 | 565 278 zł | 13 999 | 0 m |
| Działdowska | 36,9 m² | 4 | 502 360 zł | 13 599 | 0 m |
| Działdowska | 38,1 m² | 9 | 532 800 zł | 13 999 | 0 m |
| Działdowska | 38 m² | 5 | 516 096 zł | 13 599 | 0 m |
| Działdowska | 33,4 m² | 11 | 493 555 zł | 14 799 | 0 m |
| Działdowska | 36,9 m² | 5 | 506 071 zł | 13 700 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 799 zł/m²; to mieszkanie — 14 499 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 28.10.2026 | develia | dodane | 490 501 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 855 zł/m² z 3780 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 11 282 zł/m²; I kw. 2025 — 11 816 zł/m²; II kw. 2025 — 11 720 zł/m²; III kw. 2025 — 11 452 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 444 zł/m²; I kw. 2026 — 11 714 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.