Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZVAQJV-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m², piętro 5/8
Piasta, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 5 z 8
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piasta
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-piasta-34m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-piasta/ob/46190)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 130 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9487 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 323 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.02.2026 (261 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9895 zł/m² z 4267 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 163 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9487 zł/m², czyli ok. 323 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 5 | 369 000 zł | 10 853 | — |
| Bolesława Chrobrego | 32 m² | 0 | 372 000 zł | 11 625 | 257 m |
| Bolesława Chrobrego | 39 m² | — | 386 000 zł | 9897 | 270 m |
| Bolesława Chrobrego | 32,4 m² | — | 345 000 zł | 10 648 | 270 m |
| ul. Skorupska | 38 m² | — | 390 000 zł | 10 263 | 271 m |
| Centrum | 37 m² | 3 | 620 000 zł | 16 757 | 400 m |
| Branickiego | 39,2 m² | — | 329 000 zł | 8393 | 443 m |
| Jana Klemensa Branickiego | 39 m² | 1 | 335 000 zł | 8590 | 446 m |
| Jana Klemensa Branickiego | 32 m² | 7 | 290 000 zł | 9063 | 446 m |
| Piastowska | 35 m² | 1 | 329 000 zł | 9400 | 495 m |
| Piastowska | 39,1 m² | — | 324 000 zł | 8295 | 544 m |
| Konopnickiej | 33,7 m² | — | 449 000 zł | 13 323 | 656 m |
| Konopnickiej | 33,7 m² | — | 439 000 zł | 13 027 | 656 m |
| ul. Elizy Orzeszkowej | 38 m² | — | 349 000 zł | 9184 | 714 m |
| ul. Mieszka I | 32 m² | — | 310 000 zł | 9688 | 742 m |
| ul. Piastowska | 32 m² | — | 295 000 zł | 9219 | 818 m |
Mediana podobnych — 12 444 zł/m²; to mieszkanie — 10 853 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 369 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 369 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9895 zł/m² (4267 transakcji); połowa transakcji między 8583 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9742 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9929 zł/m² z 2190 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 045 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.