Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PFFK0R-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33 m², piętro 4
Koniuchy, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Koniuchy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-koniuchy-grudzia) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-koniuchy-grudziadzk)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 890 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8628 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 285 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.05.2023 (1267 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 51 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8628 zł/m², czyli ok. 285 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | 4 | 360 697 zł | 10 930 | — |
| Koniuchy | 34 m² | 1 | 363 782 zł | 10 700 | 0 m |
| Koniuchy | 35 m² | 3 | 376 651 zł | 10 762 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 2 | 361 767 zł | 10 963 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 4 | 358 236 zł | 10 856 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 1 | 360 058 zł | 10 911 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 0 | 354 224 zł | 10 734 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 3 | 357 427 zł | 10 831 | 0 m |
| Koniuchy | 35 m² | 1 | 371 396 zł | 10 611 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 0 | 350 556 zł | 10 623 | 0 m |
| Koniuchy | 29 m² | 0 | 381 140 zł | 13 143 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 1 | 361 547 zł | 10 956 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 3 | 360 971 zł | 10 939 | 0 m |
| Koniuchy | 32 m² | 2 | 425 972 zł | 13 312 | 0 m |
| Koniuchy | 35 m² | 4 | 373 011 zł | 10 658 | 0 m |
| Koniuchy | 33 m² | 3 | 360 542 zł | 10 926 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 816 zł/m²; to mieszkanie — 10 930 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 5.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 667 zł/m² z 2115 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 51 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 8554 zł/m²; I kw. 2025 — 8807 zł/m²; II kw. 2025 — 9215 zł/m²; III kw. 2025 — 9178 zł/m²; IV kw. 2025 — 9600 zł/m²; I kw. 2026 — 9702 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.