Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TMFDHI-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33 m², parter
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-bunscha-25) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-bunscha)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 71 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 239 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 102 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 465 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.04.2026 (214 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1329 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 102 zł/m², czyli ok. 465 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | 0 | 608 475 zł | 18 439 | — |
| Dębniki | 33 m² | 2 | 591 850 zł | 17 935 | 0 m |
| Dębniki | 33 m² | 0 | 575 225 zł | 17 431 | 0 m |
| Dębniki | 33 m² | 5 | 625 100 zł | 18 942 | 0 m |
| Karola Bunscha | 39 m² | 2 | 607 707 zł | 15 582 | 171 m |
| Karola Bunscha | 39 m² | 1 | 603 748 zł | 15 481 | 171 m |
| Karola Bunscha | 39 m² | 4 | 615 625 zł | 15 785 | 171 m |
| Karola Bunscha | 39 m² | 3 | 611 666 zł | 15 684 | 171 m |
| Karola Bunscha | 38 m² | 0 | 581 552 zł | 15 304 | 171 m |
| Karola Bunscha | 39 m² | 0 | 599 031 zł | 15 360 | 171 m |
| Czerwone Maki | 39,6 m² | — | 599 000 zł | 15 130 | 243 m |
| Jana Kantego Federowicza | 37,7 m² | 0 | 610 000 zł | 16 172 | 247 m |
| Jana Kantego Federowicza | 32 m² | 4 | 550 000 zł | 17 188 | 301 m |
| Federowicza | 38,7 m² | — | 598 000 zł | 15 448 | 326 m |
| Jana Kantego Federowicza | 38 m² | — | 599 000 zł | 15 763 | 326 m |
| Federowicza | 33,3 m² | — | 567 000 zł | 17 017 | 326 m |
Mediana podobnych — 16 851 zł/m²; to mieszkanie — 18 439 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 13.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 14.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.