Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MUII89-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33 m², piętro 2
Stogi, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stogi
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-stogi-33m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-stogi/ob/48910493) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-33m2-dwupokojow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 42% wyższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 385 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 495 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 346 000 zł — oferta jest o 94% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.09.2026 (64 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 49 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 45 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 495 zł/m², czyli ok. 346 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | 2 | 672 500 zł | 20 379 | — |
| ul. Wilhelma Stryjewskiego | 35,2 m² | 3 | 449 000 zł | 12 756 | 121 m |
| Szpaki | 36 m² | 8 | 450 000 zł | 12 500 | 278 m |
| Nowotna | 34 m² | 1 | 670 516 zł | 19 721 | 467 m |
| Skiby | 36 m² | 1 | 749 000 zł | 20 806 | 574 m |
| Skiby | 35,8 m² | — | 800 000 zł | 22 371 | 574 m |
| ul. Skiby 9 | 34 m² | — | 800 000 zł | 23 529 | 574 m |
| ul. Skiby | 36,2 m² | 4 | 449 900 zł | 12 428 | 574 m |
| Skiby | 36 m² | 1 | 425 000 zł | 11 806 | 576 m |
| Niska | 36 m² | 4 | 385 000 zł | 10 694 | 632 m |
| ul. Ugory | 30,7 m² | 1 | 429 000 zł | 13 956 | 758 m |
| ul. Wilhelma Stryjewskiego | 38 m² | 7 | 569 000 zł | 14 974 | 899 m |
| Tamka | 37 m² | 1 | 585 000 zł | 15 811 | 909 m |
| ul. Tamka | 36,9 m² | 4 | 450 000 zł | 12 195 | 926 m |
Mediana podobnych — 13 956 zł/m²; to mieszkanie — 20 379 zł/m² (+46%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 672 500 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 672 500 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 672 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 421 zł/m² z 10 460 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 49 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.