Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SA4-QL-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m²
Strachowicka, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 059 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 609 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 403 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Strachowicka: 30 ofert sprzedaży (mediana 12 823 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 12 215 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 147 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 609 zł/m², czyli ok. 403 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | — | 449 900 zł | 14 059 | — |
| Strachowicka | 32,1 m² | — | 464 999 zł | 14 486 | 0 m |
| Strachowicka | 29,9 m² | — | 448 500 zł | 15 000 | 0 m |
| Strachowicka | 32 m² | — | 449 990 zł | 14 062 | 0 m |
| Strachowicka | 29 m² | 2 | 376 035 zł | 12 967 | 180 m |
| Strachowicka | 29 m² | 2 | 499 000 zł | 17 207 | 180 m |
| Fabryczna | 29 m² | 1 | 408 225 zł | 14 077 | 312 m |
| Żernicka | 32,1 m² | — | 417 000 zł | 12 999 | 674 m |
| ul. Przednia | 38 m² | — | 475 000 zł | 12 500 | 733 m |
| Igora Tawryczewskiego | 38 m² | 0 | 609 000 zł | 16 026 | 1,4 km |
| okolice ul. Sztabowej | 32 m² | 0 | 499 000 zł | 15 594 | 1,4 km |
| okolice ul. Szczęśliwej | 35 m² | 4 | 499 000 zł | 14 257 | 1,4 km |
| okolice ul. Dzwirzyńskiej | 35,9 m² | 4 | 388 000 zł | 10 808 | 1,4 km |
| Okolice ul. Kamiennogórskiej | 32 m² | 0 | 570 000 zł | 17 813 | 1,4 km |
| Stalowa | 34 m² | 6 | 596 000 zł | 17 529 | 1,4 km |
| Okolice Magnolii | 32 m² | 3 | 525 000 zł | 16 406 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 14 765 zł/m²; to mieszkanie — 14 059 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | — |
| 11.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 973 zł/m² z 16 826 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.