Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UI0SVD-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², piętro 2/2
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-kobierzyns) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-kobierz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 537 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 844 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 475 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 844 zł/m², czyli ok. 475 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 2 | 633 233 zł | 19 789 | — |
| Dębniki | 37 m² | 1 | 728 961 zł | 19 702 | 0 m |
| Dębniki | 32 m² | 0 | 598 997 zł | 18 719 | 0 m |
| Dębniki | 34 m² | 1 | 663 727 zł | 19 521 | 0 m |
| Dębniki | 38 m² | 0 | 717 101 zł | 18 871 | 0 m |
| Dębniki | 34 m² | 0 | 615 581 zł | 18 105 | 0 m |
| ul. dr. Jana Piltza | 37,7 m² | 0 | 583 730 zł | 15 500 | 481 m |
| Doktora Józefa Babińskiego | 35 m² | 1 | 553 268 zł | 15 808 | 609 m |
| Babińskiego | 31,7 m² | — | 615 756 zł | 19 400 | 609 m |
| ul. Lubostroń | 37 m² | — | 590 000 zł | 15 946 | 690 m |
| Lubostroń | 37 m² | — | 659 000 zł | 17 811 | 690 m |
| Borkowska | 37 m² | 2 | 559 000 zł | 15 108 | 782 m |
| Czerwone Maki | 35,5 m² | 4 | 629 000 zł | 17 718 | 872 m |
| ul. Komuny Paryskiej | 35,8 m² | 2 | 490 000 zł | 13 706 | 876 m |
| Jana Kantego Federowicza | 37,7 m² | 0 | 610 000 zł | 16 172 | 1 km |
| Karola Bunscha | 38 m² | 0 | 581 552 zł | 15 304 | 1 km |
Mediana podobnych — 17 167 zł/m²; to mieszkanie — 19 789 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 633 233 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 633 233 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 222 zł/m² z 22 210 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.