Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ADF98M-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², piętro 8/8
Dowborczyków, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 8 z 8
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-dowbo) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-dowborcz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 586 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6795 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 217 000 zł — oferta jest o 88% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Dowborczyków: 11 ofert sprzedaży (mediana 12 400 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 10 957 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 199 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6795 zł/m², czyli ok. 217 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 8 | 407 092 zł | 12 722 | — |
| Dowborczyków | 37,2 m² | — | 480 009 zł | 12 900 | 5 m |
| Dowborczyków | 32,9 m² | — | 407 712 zł | 12 400 | 5 m |
| Dowborczyków | 32,8 m² | — | 407 092 zł | 12 400 | 5 m |
| Dowborczyków | 32 m² | 8 | 407 712 zł | 12 741 | 21 m |
| Juliana Tuwima | 29 m² | 2 | 336 000 zł | 11 586 | 150 m |
| Nawrot | 34 m² | 3 | 358 000 zł | 10 529 | 227 m |
| Jana Kilińskiego | 28 m² | 3 | 159 900 zł | 5711 | 235 m |
| Kilińskiego | 35,7 m² | — | 532 079 zł | 14 900 | 235 m |
| Kilińskiego | 38,4 m² | — | 265 000 zł | 6905 | 235 m |
| ul. Jana Kilińskiego | 27 m² | — | 270 000 zł | 10 000 | 235 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 34,9 m² | 0 | 388 229 zł | 11 140 | 368 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 38,3 m² | 0 | 406 192 zł | 10 600 | 368 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 36,6 m² | 0 | 389 391 zł | 10 628 | 368 m |
| Wodna | 35,6 m² | — | 340 166 zł | 9563 | 372 m |
| Wodna | 37,6 m² | — | 439 920 zł | 11 700 | 372 m |
Mediana podobnych — 11 150 zł/m²; to mieszkanie — 12 722 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Morizon | dodane | 407 092 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 407 092 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 034 zł/m² z 7961 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.