Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RQYBRZ-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 31 m², parter
Sołtysowska, Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 31 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-soltysowsk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-soltyso) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 533 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 568 zł/m²) za 31 m² wychodzi ok. 483 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica SOŁTYSOWSKA: 78 ofert sprzedaży (mediana 14 600 zł/m²), 86 transakcji w rejestrze (mediana 15 863 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 71 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 568 zł/m², czyli ok. 483 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31 m² | 0 | 490 490 zł | 15 822 | — |
| Czyżyny | 36 m² | 1 | 539 756 zł | 14 993 | 156 m |
| Czyżyny | 34 m² | 2 | 547 722 zł | 16 110 | 156 m |
| Tomickiego | 36,5 m² | — | 539 756 zł | 14 800 | 168 m |
| Sołtysowska | 30 m² | 1 | 675 000 zł | 22 500 | 260 m |
| Sołtysowska | 30,8 m² | — | 675 000 zł | 21 944 | 438 m |
| Sołtysowska | 36,5 m² | — | 536 109 zł | 14 700 | 438 m |
| Sołtysowska | 36 m² | 2 | 536 109 zł | 14 892 | 560 m |
| Sołtysowska | 30 m² | 4 | 511 479 zł | 17 049 | 560 m |
| Czyżyny | 35 m² | 4 | 699 000 zł | 19 971 | 783 m |
| Czyżyny | 37 m² | 4 | 562 000 zł | 15 189 | 929 m |
| Czyżyny | 37 m² | 4 | 557 000 zł | 15 054 | 929 m |
| Czyżyny | 37 m² | 4 | 563 000 zł | 15 216 | 929 m |
| Czyżyny | 37 m² | 3 | 589 000 zł | 15 919 | 929 m |
| Czyżyny | 37 m² | 4 | 495 000 zł | 13 378 | 987 m |
| Aleja Pokoju | 32 m² | 0 | 625 000 zł | 19 531 | 996 m |
Mediana podobnych — 16 618 zł/m²; to mieszkanie — 15 822 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Gratka | dodane | 490 490 zł |
| 30.10.2026 | Morizon | dodane | 490 490 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 490 490 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 222 zł/m² z 22 210 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.