Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WLQZ4F-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 31,2 m², piętro 3/8
Centrum, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 31,2 m²
- Piętro
- 3 z 8
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bialystok-31m2-dwupoko)
/media/galactica/alter/ofe_111097526-60236e96.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 848 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9329 zł/m²) za 31,2 m² wychodzi ok. 291 000 zł — oferta jest o 60% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 21 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9893 zł/m² z 4174 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 402 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9329 zł/m², czyli ok. 291 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31,2 m² | 3 | 465 178 zł | 14 900 | — |
| Centrum | 37,1 m² | 1 | 547 225 zł | 14 750 | 0 m |
| Centrum | 34,5 m² | 7 | 551 711 zł | 15 973 | 0 m |
| Bohaterów Getta | 34 m² | 4 | 529 074 zł | 15 561 | 24 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 34,4 m² | — | 315 000 zł | 9157 | 111 m |
| Żabia | 30,6 m² | — | 320 000 zł | 10 464 | 117 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 35 m² | 4 | 489 000 zł | 13 971 | 132 m |
| Czysta | 35 m² | 3 | 454 900 zł | 12 997 | 194 m |
| Waryńskiego | 37 m² | — | 330 000 zł | 8919 | 195 m |
| Lipowa | 36 m² | 1 | 449 000 zł | 12 472 | 335 m |
| Centrum | 33 m² | 2 | 479 000 zł | 14 515 | 387 m |
| Malmeda | 30,6 m² | — | 425 000 zł | 13 884 | 442 m |
| Grochowa | 31,5 m² | — | 265 000 zł | 8423 | 488 m |
| Świętego Mikołaja | 37 m² | 3 | 395 000 zł | 10 676 | 494 m |
| Jurowiecka | 35,5 m² | — | 527 000 zł | 14 837 | 494 m |
| K. Kalinowskiego | 37,2 m² | — | 299 000 zł | 8038 | 544 m |
Mediana podobnych — 12 500 zł/m²; to mieszkanie — 14 900 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | Gethome | dodane | 465 178 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9893 zł/m² (4174 transakcje); połowa transakcji między 8589 zł/m² a 11 085 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9736 zł/m², pierwotny 10 076 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9980 zł/m² z 2186 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 21 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 005 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.