Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PHN637-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 29 m²
Stroma, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 29 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-t) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2708246)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 345 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8571 zł/m²) za 29 m² wychodzi ok. 249 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 53 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8571 zł/m², czyli ok. 249 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29 m² | — | 302 746 zł | 10 440 | — |
| ul. Bema | 29 m² | 7 | 319 900 zł | 11 031 | 797 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego | 32 m² | 4 | 325 000 zł | 10 156 | 912 m |
| Piekary | 34,7 m² | — | 339 000 zł | 9770 | 1,1 km |
| Chełmińskie Przedmieście | 29 m² | 7 | 310 000 zł | 10 690 | 1,4 km |
| ul. Jurija Gagarina | 31 m² | — | 349 000 zł | 11 258 | 1,5 km |
| Stare Miasto | 29 m² | 0 | 299 990 zł | 10 345 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 10 690 zł/m²; to mieszkanie — 10 440 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Domiporta | dodane | 302 746 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 302 746 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 680 zł/m² z 2137 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 53 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.