Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IV2U-F-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 29 m², parter
Rydlówka, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 29 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-rydlow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 149 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 249 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 298 zł/m²) za 29 m² wychodzi ok. 502 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (32 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica RYDLÓWKA: 247 ofert sprzedaży (mediana 22 000 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 17 671 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 469 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 298 zł/m², czyli ok. 502 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29 m² | 0 | 637 045 zł | 21 967 | — |
| Rydlówka | 29 m² | 0 | 645 934 zł | 22 274 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 6 | 680 850 zł | 22 695 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 1 | 665 103 zł | 22 170 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 1 | 692 358 zł | 23 079 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 1 | 659 246 zł | 21 975 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 5 | 680 064 zł | 22 669 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 6 | 682 875 zł | 22 763 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 1 | 674 398 zł | 22 480 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 1 | 665 322 zł | 22 177 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 1 | 678 272 zł | 22 609 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 1 | 666 160 zł | 22 205 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 3 | 674 658 zł | 22 489 | 0 m |
| Rydlówka | 29 m² | 0 | 649 335 zł | 22 391 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 4 | 708 630 zł | 23 621 | 0 m |
| Rydlówka | 30 m² | 5 | 688 104 zł | 22 937 | 0 m |
Mediana podobnych — 22 415 zł/m²; to mieszkanie — 21 967 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 637 045 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 637 045 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 228 zł/m² z 22 136 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.