Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3OCWCH-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 42 m², piętro 6
Nullo, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 6
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-pulkown) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-pulk) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-anekse)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 560 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 213 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 681 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (36 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica PŁK. FRANCESCO NULLO: 16 ofert sprzedaży (mediana 17 633 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 15 135 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 219 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 213 zł/m², czyli ok. 681 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 6 | 775 453 zł | 18 450 | — |
| Nullo | 36,2 m² | — | 589 000 zł | 16 271 | 0 m |
| Nullo | 36,3 m² | 2 | 649 412 zł | 17 900 | 0 m |
| Nullo | 36 m² | — | 590 000 zł | 16 389 | 0 m |
| Nullo | 41,5 m² | 2 | 720 546 zł | 17 350 | 0 m |
| Nullo | 35 m² | — | 785 000 zł | 22 429 | 0 m |
| Stefana Bobrowskiego | 41 m² | 4 | 550 000 zł | 13 415 | 439 m |
| Grzegórzecka | 35 m² | 3 | 1 022 582 zł | 29 217 | 587 m |
| Grzegórzecka | 39 m² | 1 | 1 219 742 zł | 31 275 | 587 m |
| Grzegórzecka | 34 m² | 0 | 1 005 675 zł | 29 579 | 587 m |
| Grzegórzecka | 34 m² | 1 | 1 114 982 zł | 32 794 | 587 m |
| Grzegórzecka | 35 m² | 9 | 1 206 016 zł | 34 458 | 587 m |
| Grzegórzecka | 35 m² | 9 | 1 075 908 zł | 30 740 | 587 m |
| Grzegórzecka | 39 m² | 7 | 1 302 735 zł | 33 404 | 587 m |
| Grzegórzecka | 37 m² | 1 | 1 214 604 zł | 32 827 | 587 m |
| Grzegórzecka | 35 m² | 5 | 1 059 072 zł | 30 259 | 587 m |
Mediana podobnych — 30 259 zł/m²; to mieszkanie — 18 450 zł/m² (−39%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 773 240 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 773 240 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 773 240 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 775 453 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 775 453 zł |
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 775 453 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 173 zł/m² z 23 607 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.