Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SAYTGP-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 40 m², piętro 2/5
Rakowicka, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-krakow-stare-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-rakow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-ra) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 001 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 585 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 903 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (31 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3% rocznie brutto.
- 7Ulica RAKOWICKA: 58 ofert sprzedaży (mediana 25 671 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 21 619 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 483 transakcje w 24 miesiące) mediana to 22 585 zł/m², czyli ok. 903 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 2 | 949 000 zł | 23 725 | — |
| Rakowicka | 40 m² | 0 | 989 000 zł | 24 725 | 0 m |
| Rakowicka | 33 m² | 2 | 875 420 zł | 26 528 | 0 m |
| Rakowicka | 33,8 m² | — | 875 420 zł | 25 900 | 0 m |
| Rakowicka | 35 m² | 2 | 875 420 zł | 25 012 | 0 m |
| Rakowicka | 32 m² | 0 | 759 000 zł | 23 719 | 0 m |
| Rakowicka | 33 m² | 4 | 902 000 zł | 27 333 | 0 m |
| Rakowicka | 33 m² | 3 | 765 000 zł | 23 182 | 0 m |
| Rakowicka | 33,5 m² | — | 765 000 zł | 22 856 | 0 m |
| Rakowicka | 32 m² | 6 | 928 000 zł | 29 000 | 0 m |
| Rakowicka | 32,7 m² | — | 759 000 zł | 23 232 | 64 m |
| Rakowicka | 32,7 m² | — | 928 000 zł | 28 353 | 149 m |
| Wita Stwosza | 35 m² | 2 | 779 000 zł | 22 257 | 249 m |
| Wita Stwosza | 34,8 m² | 4 | 825 000 zł | 23 734 | 249 m |
| Wita Stwosza | 34,8 m² | 3 | 680 000 zł | 19 535 | 249 m |
| ul. Rakowicka | 40,9 m² | 2 | 715 925 zł | 17 500 | 338 m |
Mediana podobnych — 17 502 zł/m²; to mieszkanie — 23 725 zł/m² (+36%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 949 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 949 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 949 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 949 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.