Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R-2VJ7-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 40 m², piętro 2/7
Długa, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-dlug) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 635 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 587 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 663 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica Długa: 228 ofert sprzedaży (mediana 15 801 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 15 076 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 40 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 587 zł/m², czyli ok. 663 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 2 | 759 000 zł | 18 975 | — |
| Długa | 37 m² | 0 | 649 000 zł | 17 541 | 0 m |
| Długa | 32 m² | 0 | 599 000 zł | 18 719 | 0 m |
| Długa | 32,4 m² | — | 569 000 zł | 17 551 | 0 m |
| Długa | 36,4 m² | — | 659 000 zł | 18 114 | 0 m |
| Długa | 32 m² | 1 | 649 000 zł | 20 281 | 0 m |
| Długa | 40,3 m² | — | 739 000 zł | 18 338 | 0 m |
| Długa | 33 m² | 0 | 599 000 zł | 18 152 | 0 m |
| Długa | 36 m² | 1 | 649 000 zł | 18 028 | 0 m |
| Długa | 40,5 m² | — | 759 000 zł | 18 759 | 0 m |
| Długa | 36 m² | 1 | 659 000 zł | 18 306 | 0 m |
| Długa | 40 m² | 1 | 739 000 zł | 18 475 | 0 m |
| Długa | 33 m² | 1 | 609 000 zł | 18 455 | 0 m |
| Długa | 40 m² | 1 | 699 000 zł | 17 475 | 0 m |
| Długa | 32,5 m² | — | 599 000 zł | 18 419 | 0 m |
| Długa | 32,9 m² | — | 649 000 zł | 19 744 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 246 zł/m²; to mieszkanie — 18 975 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 759 000 zł |
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 759 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 999 zł/m² z 16 558 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.