Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KVDN5M-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 36 m², piętro 6/8
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 6 z 8
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-36m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 825 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 789 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 532 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 789 zł/m², czyli ok. 532 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 6 | 444 554 zł | 12 349 | — |
| Fabryczna | 37 m² | 7 | 453 508 zł | 12 257 | 23 m |
| Fabryczna | 36 m² | 7 | 451 902 zł | 12 553 | 26 m |
| Fabryczna | 37 m² | 3 | 423 524 zł | 11 447 | 30 m |
| Fabryczna | 37 m² | 5 | 438 516 zł | 11 852 | 34 m |
| Fabryczna | 36 m² | 5 | 437 206 zł | 12 145 | 35 m |
| Fabryczna | 36 m² | 8 | 459 250 zł | 12 757 | 37 m |
| Fabryczna | 34 m² | 4 | 491 409 zł | 14 453 | 47 m |
| aleja Architektów | 29 m² | 6 | 469 000 zł | 16 172 | 48 m |
| Fabryczna | 34 m² | 5 | 505 470 zł | 14 867 | 48 m |
| Fabryczna | 37 m² | 8 | 463 939 zł | 12 539 | 79 m |
| Fabryczna | 34,8 m² | 1 | 468 099 zł | 13 455 | 143 m |
| Architektów | 36,7 m² | — | 429 858 zł | 11 700 | 194 m |
| Architektów | 31 m² | 1 | 428 900 zł | 13 836 | 194 m |
| aleja Architektów | 36 m² | 3 | 429 858 zł | 11 941 | 380 m |
| Aleja Architektów | 33,4 m² | 0 | 463 552 zł | 13 900 | 399 m |
Mediana podobnych — 14 099 zł/m²; to mieszkanie — 12 349 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 444 554 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 959 zł/m² z 16 305 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.