Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AIOAEJ-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 36,7 m², piętro 3
ul. Gdańska, Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto, Bydgoszcz
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 36,7 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 1920
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bydgoszcz-ul-gdanska-3) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bydgoszcz-srodmiescie-ul-gdanska-1-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-bydgoszcz-cent) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-bocianowo-sr) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-bocianowo-srodm) · Nieruchomości-online (bydgoszcz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-odd)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 44% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 900 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 3.10.2026 (43 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 53 dni.
- 4Mieszkanie jest na 6 portalach (Gethome, Adresowo, Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Cena spadła o −12% (było 255 000 zł), 6.11.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Gdańska: 37 ofert sprzedaży (mediana 8509 zł/m²), 60 transakcji w rejestrze (mediana 6891 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,7 m² | 3 | 225 000 zł | 6138 | — |
| Toruńska | 33 m² | 4 | 432 250 zł | 13 099 | 119 m |
| Toruńska | 33,3 m² | 4 | 432 770 zł | 13 000 | 119 m |
| Toruńska | 33,3 m² | 5 | 439 428 zł | 13 200 | 119 m |
| Toruńska | 33,3 m² | 5 | 438 900 zł | 13 200 | 119 m |
| Toruńska | 33,1 m² | 3 | 436 656 zł | 13 200 | 119 m |
| Toruńska | 33,3 m² | 4 | 432 250 zł | 13 000 | 119 m |
| ul. Dworcowa 28 | 36,2 m² | 4 | 427 514 zł | 11 800 | 333 m |
| Obrońców Bydgoszczy | 33 m² | 3 | 349 582 zł | 10 593 | 439 m |
| Obrońców Bydgoszczy | 38 m² | 2 | 397 086 zł | 10 450 | 439 m |
| Obrońców Bydgoszczy | 38 m² | 0 | 376 908 zł | 9919 | 439 m |
| Centrum | 38 m² | 3 | 349 582 zł | 9200 | 466 m |
| Centrum | 38 m² | 2 | 335 066 zł | 8818 | 466 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 36,8 m² | 2 | 511 937 zł | 13 900 | 527 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 35,6 m² | 1 | 384 588 zł | 10 800 | 527 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 35,3 m² | 1 | 384 661 zł | 10 900 | 527 m |
Mediana podobnych — 10 900 zł/m²; to mieszkanie — 6138 zł/m² (−44%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 255 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 255 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 255 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 255 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 255 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 255 000 zł |
| 6.11.2026 | Adresowo | zmiana ceny | 225 000 zł |
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 225 000 zł |
| 7.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 225 000 zł |
| 7.11.2026 | Domiporta | zmiana ceny | 225 000 zł |
| 7.11.2026 | Gethome | zmiana ceny | 225 000 zł |
| 7.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 225 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 594 zł/m² z 5719 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 53 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.