Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PRME4M-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 35 m², piętro 3
Stępkarska, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-ste) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-stepka)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 655 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 834 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 589 000 zł — oferta jest o 46% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.04.2026 (227 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 49 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Stępkarska: 369 ofert sprzedaży (mediana 23 200 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 23 653 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 141 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 834 zł/m², czyli ok. 589 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 3 | 861 000 zł | 24 600 | — |
| Stępkarska | 30,2 m² | 1 | 686 000 zł | 22 738 | 0 m |
| Stępkarska | 31 m² | 3 | 758 000 zł | 24 452 | 0 m |
| Stępkarska | 31 m² | 4 | 778 365 zł | 25 109 | 0 m |
| Stępkarska | 35,5 m² | — | 757 440 zł | 21 336 | 0 m |
| Stępkarska | 30 m² | 4 | 699 000 zł | 23 300 | 0 m |
| Stępkarska | 38 m² | 4 | 933 000 zł | 24 553 | 0 m |
| Stępkarska | 31,8 m² | — | 778 365 zł | 24 500 | 0 m |
| Stępkarska | 28 m² | 3 | 711 000 zł | 25 393 | 0 m |
| Stępkarska | 42 m² | 3 | 944 000 zł | 22 476 | 0 m |
| Stępkarska | 35 m² | 4 | 888 000 zł | 25 371 | 0 m |
| Stępkarska | 31 m² | 1 | 683 055 zł | 22 034 | 0 m |
| Stępkarska | 36 m² | 2 | 853 000 zł | 23 694 | 0 m |
| Stępkarska | 30 m² | 4 | 877 500 zł | 29 250 | 0 m |
| Stępkarska | 38 m² | 5 | 959 000 zł | 25 237 | 0 m |
| Stępkarska | 40 m² | 4 | 936 000 zł | 23 400 | 0 m |
Mediana podobnych — 24 212 zł/m²; to mieszkanie — 24 600 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 861 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 861 000 zł |
| 4.11.2026 | Morizon | zdjęte | 861 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | zdjęte | 861 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | wróciło | 861 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | wróciło | 861 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 496 zł/m² z 10 474 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 49 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.