Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5V0PVD-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 35 m², piętro 1
Widzew, Łódź
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-widzew-35m2-mzn20) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-widzew/ob/49236357)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 310 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 9241 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 323 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 113 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9241 zł/m², czyli ok. 323 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 1 | 363 958 zł | 10 399 | — |
| Widzew | 29 m² | 10 | 269 000 zł | 9276 | 0 m |
| Widzew | 33 m² | 8 | 265 000 zł | 8030 | 0 m |
| Milionowa | 33 m² | 3 | 487 325 zł | 14 767 | 0 m |
| Milionowa | 33 m² | 2 | 480 996 zł | 14 576 | 0 m |
| Milionowa | 31 m² | 2 | 454 148 zł | 14 650 | 0 m |
| Milionowa | 39 m² | 4 | 613 637 zł | 15 734 | 0 m |
| Milionowa | 31 m² | 1 | 484 424 zł | 15 627 | 0 m |
| Milionowa | 31 m² | 3 | 461 717 zł | 14 894 | 0 m |
| Widzew | 37 m² | 2 | 400 792 zł | 10 832 | 0 m |
| Widzew | 37 m² | 1 | 394 580 zł | 10 664 | 0 m |
| Widzew | 35 m² | 2 | 376 791 zł | 10 766 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 576 zł/m²; to mieszkanie — 10 399 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 363 958 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 363 958 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 037 zł/m² z 7930 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9077 zł/m²; II kw. 2026 — 9647 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.